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IPOTECA
L'ipoteca costituisce una delle forme più
efficaci di garanzia per il creditore. Essa infatti attribuisce un
diritto di prelazione sul bene, che vale a tutelare il creditore contro
il pericolo dell'insolvenza. L'ipoteca si costituisce mediante
iscrizione in pubblici registri.
Oggetto dell'ipoteca possono essere di regola
soltanto beni immobili. Il bene che ne è oggetto rimane in godimento del
proprietario (lo può cioè liberamente usare).
L'ipoteca è un diritto accessorio nel senso che
se il debito manca o finisce, anche l'ipoteca non ha ragione di essere e
si estingue. L'estinzione è automatica dopo 20 anni dalla sua
costituzione, ma se il mutuo dura di più occorre rinnovarla (per altri
20 anni); occorre chiedere alla banca l'assenso alla cancellazione se
poi si vuole vendere l'immobile.
Altra caratteristica dell'ipoteca è
l'indivisibilità perché si estende sull'intero bene che ne è oggetto e
sulle sue parti, a garanzia dell'intero credito e dei suoi accessori.
La garanzia ipotecaria ha un duplice
contenuto:da un lato attribuisce al creditore il diritto di espropriare
i beni vincolati a garanzia del suo credito, dall'altro di essere
soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato.
In ogni caso, l'ipoteca pone il creditore al
riparo dalla conseguenza dell'alienazione del bene vincolato o dal
concorso di altri creditori non garantiti o meno garantiti.
Il creditore pignoratizio ha un diritto di
preferenza sul prezzo ricavato dalla vendita. Tale diritto è collegato
ad un sistema di pubblicità, consistente nell'iscrizione nei pubblici
registri immobiliari che è altresì costitutiva di un certo grado di
efficacia.
L'ipoteca comprende quattro elementi essenziali:
·
il "titolo",
ovvero il documento che giustifica l'acquisizione dell'ipoteca;
·
l'
"iscrizione";
·
il "bene
immobile";
·
il "credito
da garantire".
L'ipoteca si costituisce con l'iscrizione nei
Registri Immobiliari e si richiede con la presentazione del titolo e di
una nota in doppio originale sottoscritta dal richiedente. Nel mutuo
ipotecario il titolo è costituito dal contratto di finanziamento. Il
contratto di finanziamento deve essere redatto per atto pubblico. La
nota deve contenere tutte le indicazioni in modo preciso, cosicché le
omissioni e le inesattezze che inducono incertezze sulle persone del
creditore, del debitore, del terzo proprietario, sul credito o
sull'identità dei singoli beni, determinano la nullità dell'iscrizione
ipotecaria.
Gli
istituti di credito richiedono che l'iscrizione ipotecaria sia di primo
grado e preceda la consegna della somma al finanziato: solitamente la
somma, pur se praticamente già erogata (e contestualmente costituita in
deposito cauzionale) viene resa disponibile solo dopo la regolare
iscrizione dell'ipoteca. L'iscrizione avviene inoltre per un valore
superiore al finanziamento erogato (solitamente tra il 150% e il 200%,
ma si arriva anche al 300%). L'ipoteca dunque non copre solo il capitale
erogato, ma anche:
·
gli interessi
nella misura concordata;
·
gli eventuali
interessi di mora nel caso di ritardi o mancato pagamento delle rate;
·
i premi
assicurativi;
·
gli oneri
erariali, i tributi, le spese, gli oneri notarili, professionali, ecc.;
·
le spese
giudiziali che la banca dovesse sostenere per il recupero di quanto
dovuto.
Tale maggiore copertura tutela la banca ma non genera maggiori costi
per il cliente se non per l'importo dei costi notarili, commisurati al
valore dell'ipoteca.
L'ipoteca che grava su un immobile si estende anche alle sue
"pertinenze" (ad esempio un garage).
Esse
sono costruzioni che, pur conservando la loro natura di individualità
fisica, sono assoggettate in modo attuale e permanente a servizio e
ornamento di un altro immobile Ne consegue che non occorre farne
specifica descrizione nel titolo e nella nota. C'è da precisare che la
pertinenza può anche essere separata dal bene immobile cui è
funzionalmente legata e che di tale pertinenza si può disporre
separatamente dalla cosa principale.
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